经济学家赖伟民暗访百余楼盘揭示楼市真相：八成购房者为炒房客

啊域

前几天我在一位经济学家的个人博客上看到该学着近半年来跑了全国各地几十个城市、100多个楼盘，和几百名卖房者、几百名购房者交流，力图发现楼市真相，很受感动。于是主动和这位学者联系，了解到一些故事背后的故事。
一位经济学家，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘，饱览售楼小姐的热切和冷眼，炒房客的购买亢奋与真正有住房需求的看房者望价离去的背影。他通过反复交谈求索楼价畸高的缘由，真相浮出：楼市已成投资者击鼓传花的盛大游戏，真正的需求者似乎稍具实力才勉强有成为看客的资格，然而游戏参与者愈众、传递速度愈快的背后，也有投资无门的困扰。
　　-究竟谁在买房？
　　赖伟民，一位专研企业战略的经济学家，近几年他在为企业主授课的时候，被“学生”问及最多的问题竟无关企业发展、决策。“他们都在问，该投资哪儿的房产，何时出手？”
　　赖伟民接触的人，要么“用一辈子的工资也买不起一套房”，要么关掉不再赚钱的工厂将资本疯狂投入房产市场。“如此矛盾。”
　　其实早在2007年、2008年，房价飞速上涨的时候，赖伟民就产生了要亲自考察楼市的念头，但没有付诸实施。而真正刺激他行动的一个原因，来自于他的学员们。
　　“我在各地主要是为总裁班、EMBA班授课，学员都是企业主、企业的高官。在授课之余，也会解答学员们的问题。按理说，企业主最应该关心怎么把企业做好，但是绝大多数学员问的都不是这个问题，而是关心楼市下一步会怎么样、怎么投资楼市能赚钱。”赖伟民说。2008年底金融危机以来，这些企业主受到了巨大的冲击，而2009年经济形势并不好，房价为何又开始飞快上涨？赖伟民决定开始调查。
　　这半年多来，除西北地区他只去过西宁以外，其他地区的省会城市都跑遍了。赖伟民一般会在一个城市选择2-3个楼盘项目，至少有一个位于市中心、一个位于郊区。
　　“每个楼盘我会呆半个小时到一个小时，一般进门销售人员都会很热情，我观察现场有购房者正在签约，就会让销售人员引荐我去认识一下。因为签约者是购房成功的案例，所以销售人员一般都很乐意引荐我们认识。”赖伟民说，通过这种方式，一个项目现场，他一般会与1-2名这样的购房者进行交流。
　　结果让赖伟民大吃一惊：根据交谈了解到的信息，10个签约者中，有8个人买房是为了投资，而不是自住。当然，在销售现场，赖伟民也看到了众多为了自住的购房者，而这些人大多犹豫着不买，有的人看看就离开了。
　　赖伟民的调查得出：2009年下半以来，出手买房的人中，80%都是为了投资需求，其中尤其以华东、华南地区为甚。
　　赖伟民的调查得出：2009年下半以来，出手买房的人中，80%都是为了投资需求，其中尤其以华东、华南地区为甚。
　　其中让赖伟民印象最为深刻的，是一个位于贵阳市金阳新区的项目。2009年12月，赖伟民去这个项目看房，售价达到7000多元/平方米，这让赖伟民难以理解。
　　“大家都知道贵州省在全国来说并不属于发达地区，金阳新区还是当地的一个开发区，按理说开发区房价应该更低。2007年房价较高的时候，金阳新区房屋售价还是2000元左右/平方米。这样一个开发区，人气、商业都还不成熟，房价却到了如此高的程度。”赖伟民说。
　　-购房自住者遭遇冷眼
　　2009年7月，武汉一处在售楼盘，刚刚展开调研的赖伟民接连遭遇了售楼小姐的热切和白眼。“一进大门对方迎上来，热情询问、推介，随后知道我是买房自住，顿时冷淡。”这年头，买房自住的都是少钱的人，投资购房者才受追捧。
　　之后，赖伟民每到一座城市授课，总要选择市中心及郊区各一两处楼盘深入查访。“我把自己的住房需求复制到各处，与卖楼人攀谈，与购房人讨论，了解他们的心理动态，为找出楼市根源和关键。”
　　持续长达半年、几乎遍布所有省市的调研，一个事实被推近赖伟民的眼前：“掏钱的购房者八成以上做投资。真正有居住需求来看房的，面对高得离谱、涨得凶猛的房价，总是选择观望或放弃。”
　　-击鼓传花的最后一棒
　　投资购房者同样对有真正需求的看房人“不屑”。“我很清楚，廉租房和经适房解决不完居住需求，而绝大多数有居住需求的人根本买不起房。”与赖伟民交谈中，就有投资者坦言，“我买房不是卖给他们的，是卖给其他投资者的。”
　　有眼光的人迅速投入房产，见涨出手；之前有闲钱却观望的人此时蜂拥而上，看涨再转手。赖伟民看到，中国的楼市已成投资者击鼓传花的游戏，在房价连涨、愈买愈涨的热闹情境下，投资者伴随催快的鼓点而疯狂，相信自己手里绝不是最后一棒。
　　有购房者言：“大家都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌一块儿套牢？地产商和地方政府更乐于见涨。”
　　售楼处里的另一面，赖伟民看到很多有真正居住需求的看房人，面对眼前房价无奈选择了放弃。“他们稍有积蓄，不敢轻易出手，一迟疑房价又涨，只得继续观望。”今年1月最后一次探访浙江海宁楼市，赖伟民碰到的一位看房人，口中叨念着退出售楼处：“再等等吧，国家今年要出政策了。”而售楼处外，更多有居住需求的人凭借一辈子的积蓄，也不敢进来触摸一下有关房子的梦想。
　　-如何实现“居者有其屋”
　　有投资者断言：“房价不会涨到头，闲钱终会回到楼市，因为没有其他更好的投资渠道。”赖伟民与八成多的投资购房者交流中，听到最多的，也是“不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存银行贬值吧”。
　　“企业越来越不好赚钱，企业主关闭工厂转向投资需求。”赖伟民认为，这些人的确面对投资渠道不畅的困境。“国债赶不上通胀，外币、期货高风险又难懂，股票、基金常被忽悠，资金没有出口全压在房地产。”
　　赖伟民提出，解决中国楼市问题首先要解决实业投资环境的问题，让企业主赚到钱并提高员工收入；其次要为百姓拓宽投资渠道，公平解决财富二次分配的问题。
　　要实现绝大多数人的“居者有其屋”，赖伟民说：“在中国文化下，住房提升幸福指数，幸福的民族能有所作为。”
　　对话摘录
　　售楼员：现在有几个买房自己住的？
　　对话一：2009年7月，武汉某大型楼盘　谈话对象：售楼小姐
　　问：你们楼盘很火嘛，一定做了很多广告吧？
　　答：哪里，我们这儿大多是回头客，买了一期、二期又买三期。还没开盘，老客户就把房订得差不多了。
　　问：他们买这么多房子干什么？
　　答(很不屑)：这个你都不知道？投资呗！现在有几个买房子自己住的？房价还要大涨，买房比什么都划算。可惜我没钱，要有钱我也要多买几套。
　　购房者：我买房是卖给其他投资者的
　　对话二：2009年11月，杭州某楼盘　谈话对象：某购房者
　　问：你一下买两套房，这里的房子真这么好吗？
　　答：现在只要是房子都好，不管哪里的房子。我这两套，过不了多久净赚至少几十万。
　　问：这么有信心，你是专业的炒房客吗？
　　答：不是，我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
　　问：不怕房价下跌吗？
　　答：下跌？绝对不可能！只会上涨！现在买房的，都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌大家套进去。地方政府、开发商、买房者，都希望房价涨，所以房价只会涨不会跌。
　　问：这样涨下去，总有到头的时候呀？
　　答：房价上涨不会到头的，大家不管从哪个渠道挣到了钱，最终都会放到楼市上来，因为没有其他更好的投资渠道。所以大家都会选择买房，一起把房价推高，区别只是谁先看清楚这一点。
　　问：房价越来越高，真正要居住的人买得起吗？你的房子最终卖给谁呢？
　　答：我买房来不是卖给他们的，是卖给其他投资者的。
　　
　　该经济学家博客上的相关故事的链接：
　　http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f3c7c090100gsbk.html#comment4